공인중개사 2차 합격 후기: 독학부터 인강, 공부 기간 및 팁 (내돈내산)

2차 시험장 사진

작년에 공인중개사 시험 1차를 합격하고, 올해 2차 시험에 합격했다. 1차는 유튜브와 중고책으로 돈 아껴서 합격했지만, 조금 부족함을 느끼기는 했다. 그리고 공인중개사 시험 2차 범위나 내용을 보아하니, 그냥 예전처럼은 힘들겠다 느꼈다. 그래서 인강을 결제했고, 1년간 공부하면서 느꼈던 시행착오랑 경험을 쓰려고 한다. 공부를 시작하기 앞서서 하루 몇 시간이나 공부해야 되는지, 총 공부 기간은 얼마나 걸릴지 궁금한 사람들을 위해 참고가 됐으면 한다. (사실 개인적으로 일기처럼 남겨놓으려는 목적이기도 하다.)
 
근데, 한 3개월 벼락치기 공인중개사 합격 후기! 이런걸 기대하고 온 사람이라면 그냥 나가는 게 좋을 듯하다.
그런 건 없어요^^...(단호)
 
물론, 관련 지식이 있고, 본인이 정말 머리가 좋은 편이고, 학업 성적이 좋았다면 불가능한 것도 아니라고 본다.
나도 1차 합격하고 생각보다는 쉽게 따서, 어쭙잖게 주변에 해보라고 권유하기도 했다. 근데 2차 공부하고 나서 생각이 바뀜. 정말 싫어하는 사람에게나 쉽다고 추천해 줄 만한 난이도다. 
 
34회 기준으로 합격률이 23%다. 높은가? 싶다가도 반대로 생각해 보면, 77%는 불합격이다. 
10명중에 내가 2~3등은 해야 된다는 얘기다.

다들 열심히 공부하고 있다

 
2차 시험 보러 들어갔는데, 한 반에 15명쯤 있었다. 이 중 많아야 4명이 합격한다는 얘기다. 쉽게 생각하고 온 것 같지 않았다. 생각보다 어르신도 있었고, 다들 가져온 책 보는데 밑줄이 빽빽했다. 아주 어려운 시험은 아니지만, 그래도 쉽게 볼 시험도 아니란 걸 얘기하면서 공인중개사 2차 시험에 합격한 수기를 적어보려고 한다. 

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1차 시험: 유튜브와 중고책으로 독학의 한계

1차 시험은 이전 포스팅에도 작성했지만, 중고책과 유튜브를 보고 붙었다. 합격은 하긴 했지만, 그 과정에서 힘들기도 했고 부족함을 느꼈다. 1차도 붙었는데 2차 떨어지면 후회할 것 같아서 2차는 인강을 끊어야겠다고 다짐함. 
 
 👇 공인중개사 1차 독학 합격 후기 
공인중개사 1차 독학 합격 후기: 준비과정 팁, 현실 조언

공인중개사 1차 독학 합격 후기: 준비과정 팁, 현실 조언 (인강결제X,학원X,내돈내산)

 

2차 시험 준비: 최대한 저렴한 인강 선택

 
에듀윌, 해커스, 메가랜드, 박문각... 유명한 학원들 인강을 찾아봤는데 생각보다 비싸다. 에듀윌이 가장 유명하니까 하고 찾아봤는데, 100만원대가 훌쩍 넘는 가격이었다. 그래서 그냥 제일 저렴한 인강 해커스로 선택했다. 2차 과목만 하는 과정도 생각보다 1+2차 가격이랑 비슷해서 그냥 진작에 할걸 그랬다는 생각도 들었다. 
 
해커스에서 가입하면 무료로 입문 교재 줘서 마케팅 동의를 했는데, 종종 할인 문자가 왔다. 1차 합격자 발표일에 온 2차 연간합격반이 41만 3천원이라서 바로 결제했다. 해커스는 저렴해서 결제했지만, 돈 있었다면 딱히 선택하지 않았을 듯하다. (개인 의견입니다.) 학원 고민되는 사람이라면 유튜브에 각 학원마다 그래도 강의를 올려두니 몇 개 보고 나서 판단하는 게 좋을 듯. 어쨌든 해커스 책과 강의로 합격한 것은 맞다. 중간중간 이해 안 되거나 별로라고 느끼는 부분은 다른 강사 거로 다시 듣고 그랬다. 나중에 내가 들은 강사들 리뷰도 포스팅 예정이다. 2차는 암기코드 외우기 쉽게 만들어주는 강사가 최고인 듯하다.

좌: 11/28 우: 10/30 (가격이 다름)

 

해커스로 공인중개사 결제할 때 한가지 팁은, 시험 전후로 가격 변동이 있다. 1, 2차 평생 보장 기준으로 50만원에서 70만원 후반까지 왔다 갔다 하는 듯. 7월에는 59만원이었는데, 조금씩 올라가더니 11월 중순에는 76만 원이라는 문자가 왔었다. 공인중개사에 대한 관심이 많아지는 시험 전후 시기(10월 전후)에는 가격이 더 비싸다. 

나는 2차만 했고, 유료 특강까지 추가해서 패키지를 구매했지만, 실제로는 시간 부족으로 유료 특강은 듣지 못함. 괜히 더 추가 결제했다고 느낌. 

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공인중개사 2차 공부 과정

인강은 입문, 기본, 심화(일부)만 들었고, 과목이나 파트 난이도에 따라 배속을 다르게 해서 들었다. 진도를 착실히 따라가지 못한다면, 나처럼 나중에 벼락치기를 할 수 있다. 들어야지 하고 미루고 미루다 보니, 여름인데 강사는 이제 봄이 온다고 하고 있었다. 되도록 빠르게 미리 공부하는 게 좋지만, 공인중개사 시험 자체가 휘발성이 너무 강하다. 지금 시험 몇 주 지났는데, 다시 풀어보라고 하면 못 풀 듯하다. 그래서 시험기간이 가까워질수록 더 시간을 늘려 바짝 공부해야 하는 시험이다. 
 

공부 시간 관리: 열품타 앱 활용

2차는 정말 집중이 잘 안 돼서, 앱을 활용했다. 그리고 앱을 사용해 보니, 생각보다 내가 공부한 시간이 그렇게 길지 않다는 걸 발견했다. 4월부터 앱을 사용해서 그전 기록은 없지만, 대략적으로 내가 공부한 전체 시간이다. 4~8월까지는 인강시간이 대부분이라 좀 의미 없다고 느껴진다. 만약 시간 관리를 한다면, 인강 보는 시간은 빼는 게 맞다고 본다.

 
내 기록도 보면, 8월에 94시간, 9월에 73시간을 공부했다. 근데, 체감상 9월이 더 많이 힘들었다. 왜냐면 8월에는 인강 시청 시간이 많았고, 9월과 10월에는 거의 스스로 문제 풀이하면서 시간을 보내서 공부하는 밀도가 더 높았다. 
 

하루 평균 공부 시간: 2시간 

월	일일 평균 공부시간
4월 - 6월	30분
7월	2시간
8월	3시간
9월	2시간 30분
10월	4시간 50분

 
나는 이런 식으로 평균 공부시간이 점점 늘어난다. 
저 기간을 기준으로 굳이 따지자면, 매일 하루 2시간 정도 공부하고 합격한 셈이다. 실제로 공부한 시간을 체크하면 굉장히 긴 시간이다.
 
근데, 시험이 있는 10월에는 총 120시간 정도 공부를 했고, 하루 평균으로 보면 약 5시간을 공부한 셈이다. 얼핏 할 수 있을 것 같은 시간이긴 한데 인강시간을 빼고 스스로 공부한 시간만 체크한 거라, 체감으로는 하루 종일 공부한 것 같았다. 전업으로 해서 이 정도 했지만, 직장 다니면서 한다면 주말은 무조건 반납해야 한다고 본다. 
 
그리고 시험이 가까워질수록 무조건 시간을 확보해서 공부해야 효율적이다. 
 

총 공부 기간: 1년

2차를 미리 시작한다고 해서 기간으로 보면 1년이긴 하다. 근데 실제로 집중해서 공부했다고 느끼는 시간은 6개월 정도다.
 
전업이니까 이 정도고, 직장인이라면 6개월~1년은 잡아야 한다고 본다. 초시 동차 노리는 사람도 많을 텐데, 개인적으로 직장인이 그렇게 하는 건 거의 상위 1% 정도만 가능하다고 생각한다. 작년 기준 동차 합격률 자체가 3%다. 전업으로 한 사람, 다시 본 사람 모두 포함해서 그 정도 확률인 셈이다. 직장 다니면서 내 몸하나 건사하는 것도 힘든데 어떻게들 따는지 신기할 따름이다. 
 

최종 2차 공부 분량

인강 활용

- 강의 종류: 입문, 기본, 심화(일부)
- 배속: 어려우면 1.2배속 / 보통은 1.5배속 / 쉬우면 1.7배속

교재 활용

- 입문서: 1회독 / 기본서: 3회독 / 7일 완성 핵심요약집: 1회독

문제풀이

- 출제예상문제집: 2회독
- 기출 8개년치: 2회독
- 모의고사 3회분: 1회독 

문제 풀고 모두 주석달기

 
문제풀이는 예전에 1차 했던 것처럼 역시나 풀고 나서 설명 주석을 다 달았다. 설명 강의를 찾는 거보단 그냥 내가 기본서 찾아가면서 다시 보면서 모든 설명을 상세히 적었다. 시험 전날에는 기출 푼 것 모두 꼼꼼히 다시 읽고 갔다. 근데 생각보다 시간이 오래 걸려서 7개년치만 봤던 것 같다.
 
참고로 100선 같은 건 안 들었다. 가끔 공도사 카페 보면, 되지도 않는 문제들 100선같은데 나온 걸 올리는 경우가 있다. 강사들도 낼 문제가 없으니 저퀄의 문제를 내는 것 같다. 그런 건 공부해도 별 도움이 안 되는 것 같음. 
 
모의고사를 푼 횟수가 좀 적다. 난 대신에 출제예상문제집을 각 과목마다 한 권씩 풀었다. 해커스에서 결제한 패키지에 포함되어 있어서 그냥 그걸 풀었다. 그리고 원래 기출 10개년치 책이 있었는데, 풀지 않고 그냥 진짜 기출 8개년치를 프린트해서 풀었다. 단원별로 모아놓은 문제집은 별로라고 생각한다. 시험 볼 때처럼 시험지 형태로 자간 맞춰서 풀어봐야 실제 시험과 가까운데, 문제집은 단원별로 문제가 순서대로 있어서 그냥 아는 문제들처럼 쉽게 풀린다. 실제 시험 환경과 비슷하게 연습하는 것이 중요. 

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과목별 공부 방법과 시험 후기

중개사법: 암기의 중요성과 난이도 상승

중개사법은 이제 점수 올리기 쉬운 과목이 아닌 것 같다. 예전에는 공법에서 과락이 나와도 중개사법으로 만회한다고 했지만, 요즘은 고득점이 쉽지 않다. 특히 35회 시험에서는 중개사법에 민법 문제가 많이 나와서 힘들었다. 1차 때 벼락치기로 공부해서 민법이 기억나지 않았고, 감에 의존해 빠르게 찍고 넘어갔지만 점수가 낮게 나왔다.
 
그래도 중개사법은 공법에 비하면 이해하기 쉬운 과목이다. 하지만 암기가 필수적이다. 금지행위, 행정처분, 행정형벌, 행정질서벌 등은 앞글자 암기코드만 외우다가는 실패한다. 비슷한 암기코드가 많아서 완벽하게 외워야 한다. 시험장에서는 한두 글자로 함정이 많아 주의해야 한다. 의미 없는 암기 내용도 많긴 하다. 공인중개사협회 인원 수나 창립총회 참석 인원 같은 것들은 시험 후엔 기억도 나지 않는다.
 
원래 개정이 별로 없는 과목인데, 중간에 확인설명서 사항 양식이 좀 바뀌어서 특강을 하나 듣기는 했다. 요즘 전세사기가 많으니 법이 바뀌고 보완되어서, 학원이 아닌 이상 혼자 공부하는 사람이라면, 시험 전에는 바뀌는 부분이 있는지도 알아서 잘 체크하긴 해야 한다. 나는 인강으로 듣기는 했지만, 잘 몰랐다가, 에듀윌 유튜브에 떠 있길래 부랴부랴 찾아서 들어봤다. 어쨌든 과목 자체는 그나마~ 가장 할 만하다고 본다. 대신 말장난 치는 게 많아서 눈 크게 뜨고 봐야 하고, 점점 1차 과목을 끌어온다든지 어려워지는 추세인 것 같다.
 

공법: 랜덤박스 같은 과목

공포의 법인 공법은 정말 랜덤박스 같은 과목이다. 이해나 논리가 거의 없고, 암기에 의존한다. 비슷한 이름의 도시계획 등이 계속 나와 혼란스럽다. 수립권자, 입안권자 등이 미세하게 달라서 헷갈린다. 계속하다 보면, 처음에 어려웠던 용적률이나 건폐율을 외우는 게 차라리 낫다고 느낄 정도다.
 
나는 건축법이나 주택법이 그나마 읽혀서 공부 비중을 뒀는데, 시험에서는 주택법이 꽤 어렵게 나왔다. 그래서 특정 파트에 올인하면 위험하다. 시험에서는 풀 수 없는 문제가 일정 비율로 나오기 때문에 전반적으로 공부해야 한다. 기본서에 없는 지엽적인 문제들도 나오니, 풀 수 있는 문제에 집중해야 한다.
 
시험 중에는 '이거 과락 나오는 거 아닌가?'라는 생각이 들 정도였다. 처음 보는 문제가 많아 멘붕이 왔다. 1교시 후 쉬는 시간에도 화장실도 안 가고 다음 과목을 훑었다. 시험 시간에도 한숨소리 엄청 들렸음. 
 

공시세법: 민법친구 그리고 그나마 유용

마지막으로 공시세법. 공시법이랑 세법은 한 과목인 척하면서 볼 것도 참 많다.
 
공시법은 '어? 어디서 들은 거 같은데...' 하면서 1차 과목 민법을 떠올리게 한다. 민법 공부하는 거랑 비슷한 느낌이다. 민법이 어렵다면 공시법도 어려울 듯. 처음엔 비슷해서 쉽겠다 했는데 의외로 점수가 안 나오다가 강사가 짜증 나서 한 번 바꿨는데, 바꾸니까 그나마 이해도가 높아지면서 점수도 올라갔다. 단순 암기 같은 과목들이지만, 강사가 그래도 기억하기 쉽게 이해도를 높이면서 설명을 해주면 기억이 난다. 내가 처음 본 강사는 그냥 앵무새같이 설명하고, 오히려 잘못 대답하는 학생들한테 짜증 내는 사람이었는데, 발음도 안 좋아서 중간에 꺼버렸다. 그냥 책 보고 외우는 게 낫겠다 하고 안 봤다. 근데 책만으로는 이해가 안 돼서 결국 다른 강사 거를 봤는데, '아, 진작에 다른 사람 볼 걸' 하는 마음이었다. 어쨌든 공시법은 민법을 열심히 공부했다면 그래도 좀 쉽게 갈 수 있는 과목.
 
세법은 숫자가 많아 어렵지만, 실제 생활에 도움이 되는 과목이다. 집을 사고 세금을 낼 때 알아두면 좋다. 그래서 싫어도 열심히 외웠다. 계산보단 외우는게 많다.

세금 잘 모르는 부자는 없다. (물론 그들은 전문가 쓰겠지만) 세금을 잘 알아둬야 절세하고 돈 모으는 데 도움이 된다는 마인드로 보면 그나마 좀 외워진다. 사고 싶은 집 하나 찾아서 그 기준으로 세금 계산해 보고 그랬음.
 
시험 때 계산기를 가져갔지만 사용하지 않았다. 계산할 시간이 없었고, 주변에서도 계산기 소리가 들리지 않았다. 마지막 계산문제는 시간이 없어서 그냥 찍었다. 근데 나와서 생각하니 갑자기 풀이가 생각나서 너무 아쉬웠는데, 집에 와서 가채점하니까 찍은 게 맞았다😂 풀었으면 큰일 날 뻔함. 계산문제는 아주 간단한 가필차장소기과 정도만 풀고, 나머지 어려워 보이면 그냥 버리는 게 맞다고 본다.
 

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기출문제, 모의고사, 실제 점수 차이

구분	회차	중개사법	공법	공시세법
기출문제	27회	75점	72.5점	67.5점
	28회	60점	67.5점	77.5점
	29회	87.5점	72.5점	77.5점
	30회	87.5점	85점	80점
	31회	87.5점	87.5점	75점
	32회	92.5점	72.5점	77.5점
	33회	92.5점	60점	77.5점
	34회	87.5점	75점	82.5점
모의고사	1회	77.5점	80점	67.5점
	2회	40점	40점	45점
	3회	70점	60점	75점
실제 시험	35회	70점	62.5점	77.5점

 
2회 모의고사 점수가 유독 낮은 이유는 제일 처음으로 풀었던 문제라 그렇다.
 

공인중개사 시험 최종 결과

중개사법은 기출보다 훨씬 낮게 나왔다. 의외로 모의고사 점수랑 실제 시험점수랑 비슷하다. 다만 학원 모의고사들은 달마다 난이도가 너무 천차만별이다. 기출 평균보다는 확실히 실제 시험이 낮게 나오긴 했다. 사실, 기출은 이미 여러 비슷한 문제로 많이 풀어봐서 답이 보이는 편이다. 이미 익숙한 지문으로 푸는 문제라 점수가 높게 나온다. 
 
실제 시험은 평균 70정도로 합격했다. 
 

공인중개사 시험을 마무리하며

2차 시험지

 
공인중개사 2차 시험은 1차에 비해 난이도가 훨씬 높고 암기할 내용도 방대하다. 그래도 본인 스스로 체계적인 계획과 효율적인 공부 방법을 찾는다면 충분히 합격할 수 있다고 본다. 내가 생각하는 포인트는 인강에 너무 의존하지 말기. 
 
하루에 몇 시간 공부해야 하나요?라는 질문을 많이 받는다.
 
내 경우에는 평균 30분 공부한 달도 있고, 마지막달엔 하루 평균 5시간을 공부했지만, 개인의 상황과 학습 능력에 따라 다를 수 있다. 중요한 것은 요령보다는 그냥 진짜 공부하는 시간을 늘리고 반복하는 것이다. 합격자들 수기 보면 비슷하다. 다 똑같은 말 할 텐데, 그냥 반복이다. 고득점으로 합격한 것도 아닌데 조언하는 것 같아서 민망하긴 하다. 그래도 합격 어떻게 했나 다시 생각해 봐도 그냥 반복했다는 게 다인 것 같다.
 
2차 총 공부 기간은 6개월에서 1년 정도가 필요하다고 생각한다. 일부 불합격자 보면 강사 탓을 많이 하는데, 알려진 회사 강사들이라면 사실 크게 다르진 않다고 본다. 약간의 스타일 차이다. 
 

서울대가게해주세요 낙서

 
사실 시험이 끝나고, 떨어질 것 같다는 생각도 들면서 현타가 조금 왔다. 근데, 마침 간 시험장에 '서울대가게해주세요' 라는 어떤 학생의 귀여운 낙서가 있었다. 당사자 입장에서는 나름의 학업고민일지도 모르지만, 나이가 들어서보면 서울대를 가는 것이 인생에서 그렇게 중요하지 않다는 걸 안다. 이 공인중개사 시험도 비슷한 것 같다. 나이 들어 공부하니 힘들고, 또 합격하고 싶으니 스트레스고 힘들다.
 
근데, 열심히 했는데 붙으면 좋은 거고, 아니면 인연이 아니니 빨리 다른 길을 찾으면 그만인 시험 같다. 공인중개사 시험을 합격하는 게 인생의 커다란 목표여야 되는 사람은 없다. 정말 딱 한 문제 같이 아까운 점수로 떨어지면, 한번 더 시도해 보는 정도가 맞다고 본다. 카페나 학원 커뮤니티 같은데에서 합격 가능성이 낮아 보이는 사람들을 자꾸 부추기듯 또 도전하라고 하는데, 좀 아닌 것 같다. 특히나 동차 아니고, '열심히 했는데' 1차를 불합격했다면 그냥 접는 게 맞다. 시험은 계속 어려워지고, 2차는 배로 어렵다. 
 
어쨌든 나의 개인적인 경험이 누군가에겐 도움이 되기를 바라고, 시험을 보려고 이 글을 읽었다면 좋은 결과가 있기를!  🍀